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　　在二手市場上，業主對正處于還貸期的房屋贖樓后再轉讓，是目前比較常見的一種情況。沒有還清貸款的房子怎么轉讓呢?這就需要二手房交易贖樓，本文為大家介紹二手房交易贖樓的幾種方式，以及贖樓的風險等內容。

　　二手房交易贖樓是什么?

　　付清賣方該物業的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。

　　什么情況需要二手房交易贖樓?

　　在二手房交易市場，經常會碰到賣房人貸款沒有還清，房產證尚在“抵押”狀態。如果業主能在賣錢之前將貸款付清，這樣不僅會使房產交易更加快速，也會使購買方多一份放心。但是，如果因為各種原因導致貸款沒有還清的話，沒有還清貸款的房子怎么轉讓呢?

　　二手房交易贖樓有什么形式?

　　形式一：轉按揭

　　轉按揭定義：

　　轉按揭是指已在銀行辦理了個人住房按揭貸款的借款人，在貸款清償之前需要將房產轉讓給他人，而向銀行申請將房產過戶給受讓人，并由房產受讓人繼續償還貸款或重新申請按揭貸款。

　　轉按揭例子：

　　業主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在A銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。趙先生欲購此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購房首付款。

　　然后業主徐女士前往A銀行辦理“按揭變更”手續，即申請提前還款。同時由中介公司擔保,趙先生申請在B銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由B銀行提前放貸，支付A銀行18萬元用于徐女士提前還貸解除抵押。

　　其后徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證，待過戶成功，中介將產權證重新抵押并登記，然后將房產證明交予趙先生，并將趙先生向B銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予徐女士，至此交易完成。

　　轉按揭風險：

　　首付交尾款后業主臨時變卦轉按揭流程是需將未還清尾款的房產解抵押，才能夠辦理接下來的流程。一旦業主無自行還款能力，客戶需先將首付交由業主墊付尾款，此時如果業主臨時變卦不賣，客戶就會“啞巴”吃黃連，有苦無處訴。

　　提前還貸時間長風險性加大提前還貸時間越長，對于客戶來說風險性也就越大，因為其中可變因素太多，將無法保障借款人預先支付業主首付還尾款的資金安全性。

　　可能遭銀行拒簽無法批貸 辦理轉按揭很有可能會因為借款人信用資質不合格而被銀行拒簽無法貸款，借款人還需要支付全款購買，資金壓力會突然變大。

　　遇到產權糾紛可能會無法過戶 辦理轉按揭過程中客戶需要先用首付款償還業主剩余尾款，貸款還清后才能過戶。客戶過戶時如發現購買的房屋被法院凍結或者該房屋的產權歸屬有問題等因素都將導致買賣雙方無法過戶。

　　形式二：賣家利用銀行貸款來繳清剩余貸

　　如果買家不愿意購買貸款未繳清的房產，賣家可利用銀行貸款來繳納剩余的貸款。但前提是賣方有銀行認可的抵押物(如其他房產)。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促進交易完成。這種賣家先還清貸款解抵押，然后再與買家進行過戶的方法，買家就不用承擔贖樓風險。

　　形式三：用買方的首付款繳清剩余貸款，找第三方 安全

　　這是當下二手房交易中 多應用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還后所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣家可以利用買家的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

　　如何保障二手房交易贖樓款項的安全：

　　贖樓款項交給第三方 保險

　　1.簽訂買賣合同，把贖樓相關事宜寫清楚，贖樓的款項不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方托管辦理。

　　2.買家應當在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼托管第三方，通過該賬號支付贖樓款，盡量避免通過現金直接支付給賣家本人。

　　3.賣家委托中介或者其他買家信任的第三方辦理贖樓及過戶手續，并公證授權委托書。

　　盡量讓賣家自行籌集贖樓款

　　由于贖樓的金額往往動輒數十萬元，有關專家建議，如果賣方違約或其他原因導致合同無法正常履行，買家是可以要求返還代償的贖樓款和費用，但由于情況比較復雜，買家短期內未必能完全索償，因此有可能會承擔時間與資金的雙重損失。

　　因此，二手買家在遇到這類情況時，首先應盡量讓賣方自行籌集現金贖樓，并謹慎審查買賣雙方的房屋交易合同，切忌單純口頭協商。