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　　據(jù)市規(guī)劃國土委公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價(jià)為54142元/平方米，也終止21連跌。

　　徐慶東/制圖
 

　　七月匆匆而過，深圳市新房成交數(shù)量和價(jià)格當(dāng)月內(nèi)都略有抬頭。據(jù)市規(guī)劃國土委公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價(jià)為54142元/平方米，也終止21連跌。盡管成交量和成交均價(jià)都有所回升，但中介們紛紛表示，隨著“深四條”的發(fā)力，深圳房地產(chǎn)市場短期內(nèi)成交量將下滑，市場將更趨于理性。

　　一手樓新增房源僅1615套

　　昨日，記者從市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的新房成交數(shù)據(jù)中了解到，7月份一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價(jià)為54142元/平方米，環(huán)比上升0.09%，這也意味著此前的21連跌終于畫上句號(hào)。月成交面積則達(dá)34.22萬平方米，環(huán)比上升22.61%，創(chuàng)下近一年新高。除此以外，商業(yè)成交731套，辦公樓成交475套，其他174套。成交的一手住宅里，90平方米以下的成交套數(shù)為 2193套，占比達(dá)到了63%，90-144平方米的成交1095套，大于144平方米的173套。

　　根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新增住宅預(yù)售房源量呈下降態(tài)勢，全市新增6個(gè)住宅預(yù)售項(xiàng)目，新增住宅房源量僅1615套，相比6月下降幅度較大，環(huán)比下跌48.5%，新增住宅房源面積16.12萬㎡，環(huán)比下跌超5成。截至7月31日，深圳一手住宅去化周期為10.6個(gè)月，相比6月減少1.8個(gè)月。

　　新政實(shí)施后買家進(jìn)入觀望

　　自7月31日“深四條”發(fā)布以來，記者走訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)房產(chǎn)中介店鋪都在加班營業(yè)，但上門咨詢的客戶寥寥可數(shù)。“政策一出來，解讀也就跟著出來了，很多投資性購房者看到政策解讀就暫時(shí)放棄了購房需求。”羅湖片區(qū)二手房中介李先生告訴記者，他當(dāng)晚接到了10余名購房者的咨詢，有一半是表明暫時(shí)停止購房需求的投資客，另外一半則是與其確認(rèn)“離婚買房”是否還能節(jié)省首付的換房客。

　　“政策一出臺(tái)，市民的投資性購房欲望都降低了。一是沒辦法再假借離婚降首付、增名額;二是政府調(diào)控力度大，市民對(duì)深圳房價(jià)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，認(rèn)為未來可能會(huì)穩(wěn)中有跌。”作為市場 前沿的從業(yè)者，李先生也提出了自己的看法。

　　此次深圳樓市調(diào)控政策對(duì)無房無貸的剛需客而言有何影響?“已經(jīng)看了半年二手房了，房價(jià)一直居高不下，沒找到性價(jià)比合適的二手房。前段時(shí)間，也參與了新房的搖號(hào)，但運(yùn)氣不好，沒搖上。”近期準(zhǔn)備購買在深首套房的陸小姐告訴記者，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，她將觀望一段時(shí)間。她的理由是，“房地產(chǎn)市場還需要一段時(shí)間來消化政策，隨著投資客的退場，相信二手房市場將會(huì)明顯降溫。”陸小姐表示，同樣地段，二手房價(jià)格應(yīng)該低于新房價(jià)格，或者與新房價(jià)格相當(dāng)，這才是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的表現(xiàn)。

　　樓市短期內(nèi)成交量將下滑

　　對(duì)于后市如何發(fā)展，中介行業(yè)也都有自己的預(yù)估。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，7月31日新政的實(shí)施，圍繞著“房住不炒”的大方向。政策的施行不是想徹底打壓房地產(chǎn)市場，而是在目前兩年換手率這么高的情況下，抑制炒房，讓房子回歸居住屬性。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，此次深圳樓市調(diào)控政策的出臺(tái)是對(duì)深圳以往樓市調(diào)控政策執(zhí)行以來的“補(bǔ)漏洞”措施，限制了企業(yè)購房，短炒性的購買新房、公寓，堵住了離婚買房漏洞，這些措施將進(jìn)一步穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場。

　　深圳鏈家研究院院長肖小平向記者表示，“新購住宅3年限售”的政策，會(huì)讓短炒需求退出市場，同時(shí)也會(huì)讓市場出現(xiàn)一定觀望氛圍。因此，不論新房還是二手房，短期內(nèi)交易量會(huì)有所下滑。價(jià)格方面，買賣雙方將會(huì)進(jìn)行更多的博弈與試探，不同樓盤與片區(qū)，其價(jià)格走勢很可能出現(xiàn)分化，有漲有跌。

　　鄭叔倫指出，今年上半年深圳新房市場供不應(yīng)求，成交火爆，起因是政府嚴(yán)格執(zhí)行“限價(jià)”政策和今年3月底出臺(tái)的三價(jià)合一政策;市場呈現(xiàn)“新房、二手房房價(jià)倒掛”明顯的狀態(tài);市場心理表現(xiàn)為“買到即賺到”，這些都反映出市場對(duì)深圳房價(jià)的預(yù)期普遍向上。雖然深圳二手房市場上半年由于三價(jià)合一政策遇冷，但是投資客更加集中于二手房市場。對(duì)于未來深圳樓市走向，鄭叔倫認(rèn)為，短期來講，投資客退場，市場整體觀望情緒濃厚。新房市場開發(fā)商推盤入市更為謹(jǐn)慎，新房成交量將有所下降，成交價(jià)格仍將持續(xù)平穩(wěn)下調(diào)。二手房市場，成交量也將顯著下滑，稅費(fèi)較低的滿五 住宅將會(huì)明顯更受歡迎。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也指出，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)會(huì)帶來觀望氣氛，預(yù)計(jì)樓市成交量會(huì)下降，從而影響房產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績。但事實(shí)上自從“三價(jià)合一”政策實(shí)施之后，很多客戶都會(huì)主動(dòng)尋找滿2年、甚至滿5年的住宅，來節(jié)省購房成本。所以，從另外一個(gè)角度來說，新購住宅限售3年，實(shí)際上就可以使這部分住宅達(dá)到減免契稅的條件，對(duì)于房產(chǎn)中介出售而言，是更為有利的。

　　中介或?qū)⑼卣股钲谥苓厴I(yè)務(wù)

　　諸葛找房首席分析師陳雷向記者表示，此次深圳樓市調(diào)控，重點(diǎn)在于抑制購房需求，從暫停企業(yè)購房到加強(qiáng)商辦項(xiàng)目管理到差別化住房信貸政策，都從控制需求入手，這會(huì)在短期內(nèi)導(dǎo)致購房需求驟減，中介客戶減少。

　　“此次深圳樓市調(diào)控政策對(duì)深圳中介行業(yè)勢必帶來業(yè)務(wù)量上的沖擊，但并不算一個(gè)難關(guān)。”鄭叔倫接受記者采訪時(shí)表示，深圳中原地產(chǎn)將促使從業(yè)人員往更誠信、更專業(yè)的方向去發(fā)展，同時(shí)拓展物業(yè)、金融等新業(yè)務(wù)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次深圳調(diào)控新政對(duì)于深圳房產(chǎn)交易的影響將明顯超過其他同類調(diào)控政策的城市。“房產(chǎn)交易降溫勢必影響房產(chǎn)中介公司的業(yè)績，所以深圳房產(chǎn)中介行業(yè)在未來經(jīng)營方面需要有所準(zhǔn)備，防范業(yè)務(wù)降溫帶來門店經(jīng)營等方面的壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前，上海、北京都出臺(tái)了較為相似的樓市調(diào)控政策，樓市降溫明顯也給房產(chǎn)中介帶來了很多新的業(yè)務(wù)調(diào)整。“比如說上海部分中介在上海的業(yè)務(wù)很難做，就會(huì)去環(huán)滬地區(qū)，類似海寧、湖州等城市去開拓業(yè)務(wù)。”

　　展望

　　市場若異動(dòng) 政策或繼續(xù)收緊

　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳今年上半年陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2月1日，深圳掛牌出讓4宗住宅用地，均位于深圳東部。其中，一宗限售5年;其余三宗為租賃用地，只租不售。3月28日，深圳出臺(tái)“三價(jià)合一”新政，規(guī)定即日起銀行將以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和銀行房屋評(píng)估價(jià)的 低值作為計(jì)算基數(shù)，確定貸款額度。5月底，深圳市政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，明確了棚戶區(qū)改造政策使用范圍、搬遷安置補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)等。6月初，深圳計(jì)劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，占住房供應(yīng)比例依次為40%、40%、20%。到2035年籌建住房170萬套，約六成為人才房安居房公租房。自5月底至6月底，深圳已有3個(gè)樓盤采用公證搖號(hào)選房的方式，分別是招商雙璽三期、萬科蛇口公館以及華潤城三期。政府監(jiān)管下的公開搖號(hào)，體現(xiàn)了政府對(duì)樓市監(jiān)管力度的加大，保障了購房者的權(quán)益。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次深圳樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，說明了一個(gè)市場傾向，即當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會(huì)放松，還會(huì)繼續(xù)收緊，“下半年如果說深圳房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，依然會(huì)有各類新的管控內(nèi)容出現(xiàn)。”

　　諸葛找房首席分析師陳雷向記者表示，在之前的調(diào)控高壓下，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)在穩(wěn)定中運(yùn)行。此次調(diào)控加碼，是打消人們對(duì)于市場回暖樂觀的預(yù)期，鞏固調(diào)控成果。

轉(zhuǎn)自晶報(bào)