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為了促進房地產市場的健康平穩發展，近年來國家對樓市的調控未曾松懈。在不斷加碼的調控之下，即使仍有部分熱點城市還有波瀾，但從總體上看房價已經相對平穩。據統計，2017年國家對樓市的調控超過250次，2018年達到400多次，2019年高達620次。雖然年初受疫情影響，全國絕大部分售樓處暫停營業，但上半年樓市調控的次數也累計超過300次。可見，“房住不炒”的定位不可撼動，國家對樓市的調控不會放松。

 

上半年，深圳樓市頻頻出現在大眾視野，房價上漲苗頭出現且大有燎原趨勢，而后東莞、杭州、寧波、南京等城市開始躁動。由于每個城市的房地產境況不同，由熱點城市綜合自身實際進行樓市調控顯得非常必要。于是，從7月份開始，各熱點城市的調控政策便相繼登場。在國家層面，7月下旬召集了四個一線城市以及南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙10個城市進行座談，針對樓市中出現的新情況，要求全面落實城市政府的主體責任，建立有效的長效機制。

 

在熱點城市的座談會后，12家頭部房企也被點名參加座談會，包括碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、中海、新城、華僑城、華潤、綠地、陽光城。座談會內容主要為12家頭部房企融資債務總規模將被控制；9月底這12家房企要提交1年內的降檔措施和3年內怎么全面調整成符合“三道紅線”的方案；如果無法達到相應指標，相應房企的全口徑債務將被限制；2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

 

據悉，按“三道紅線”標準測算，以2019年末數據為基準，銷售排名前50位的房地產企業中，均未超過警戒線的有11家，超過1條警戒線的有15家，超過2條警戒線的有8家，超過3條警戒線的有15家。對于12家頭部房企被點名參加座談會，有開發商表示，樓市格局將產生變化，一些高杠桿的房企將面臨資金壓力。有關專家認為，此次座談會的召開和“三道紅線”的提出，目的不是降房價，不過在客觀上會促成房價回歸，9月以后開發商或扛不住。

 

首先，房地產對經濟的帶動作用仍不可忽視。據數據顯示，我國地產開發投資前7個月比前6個月增速提高了1.5%，也就是說房地產對第二季度GDP實現3.2%正增長產生了不可否認的作用。而這些成果都源于有強大的資金基礎，房地產投資已有火苗，如果任其燃燒，勢必會把前期的降杠桿成果化為灰燼。于是，國家要及時采取措施控制火勢，避免火勢過旺的同時也不能將其完全撲滅，維護各方利益。所以，座談會的召開和“三道紅線”的提出根本目的不是為了降房價，而是要讓房價保持在平穩、健康和可控的狀態。

 

然后，負債高的房企要利用“金九銀十”謀得生存之機。據某地產研究院發布的數據來看，今年7月我國百個城市新建商品房庫存同比增長了6.9%，去庫存壓力大，有庫存積壓和滯銷風險。如今，房企的融資債務總規模將限制，這相當于被扼住了喉嚨。“金九銀十”是傳統銷售旺季，房企為了資金回籠，必須利用好這次機會謀得生存之機，降價促銷活動將是行之有效的方案。

 

換言之，9月以后我們應該能看到開發商開展促銷活動。為了銷量，折扣力度應該不會太小，尤其是在庫存量大的三四線城市，“薄利多銷”將是開發商明智的選擇。有實力的房企可以借此將負債率調整成符合“三道紅線”；中小房企則可以獲得喘息的機會，更好地尋求生存機會。最壞的情況就是部分小開發商，即使回款了也無力回天，或被兼并重組，或申請破產。如果熱點城市也有優惠活動，對購房者來說是個不錯的買房時機。
 

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