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據(jù)某銀行工作人員透露，當前房貸斷供的數(shù)量明顯上升，有出現(xiàn)“斷供潮”的苗頭。法拍房數(shù)量增加這一點，我們也可以在網(wǎng)絡司法拍賣平臺得到印證。據(jù)某平臺的數(shù)據(jù)顯示，2017年該平臺的拍賣房才9千套;2018年是2萬套;2019年的年底有50萬套;去年中旬的時候數(shù)量已經(jīng)達到了50萬套，截止到今年6月初，該平臺的法拍房數(shù)量116萬套，僅2年多的時間，全國的拍賣房數(shù)量激增128倍。業(yè)內(nèi)專家預測，到今年年底，法拍房的數(shù)量或突破200萬套。

 

如今新房、二手房價格居高，而市場上的拍賣房數(shù)量又不斷上升，加之購買拍賣房可以辦理按揭貸款，很多剛需家庭都將目光投向這種特殊房源。拍賣房是一種備受爭議的房源，一方面其起拍價比市場價低了不少，如果多次流拍，價格更是誘人。首次拍賣，法拍房的起拍價是評估價的7成;若流拍，第二次的起拍價是首次的8成;再次流拍，起拍價就是第二次的8成。舉個例子，一套房子價值100萬，首次拍賣的起拍價就是70萬;若流拍，第二次的起拍價就是56萬;再流拍，則起拍價就是44.8萬。另一方面，法拍房有很多潛在風險，稍有不慎可能無法入住，或需支付高額稅費。那法拍房數(shù)量增加，剛需家庭如何撿漏呢?法官傳授競拍門道!

 

購買法拍房做好以下調(diào)查尤為重要：

1、調(diào)查房子有無產(chǎn)權證

這涉及到房子后續(xù)是否能過戶，是否要繳納二次稅費。購房者肯定優(yōu)先考慮已經(jīng)有房產(chǎn)證的物業(yè)，否則房子將無法順利辦理過戶，且要繳納二次過戶的稅費，成本高。

2、調(diào)查房子是否“清白”

這里所說的“清白”是指房子是否涉及刑事案件，若是，結案之前將無法過戶。

3、調(diào)查房子處置的是否為100%產(chǎn)權

如果房子被拍賣的是50%產(chǎn)權，后期可能存在爭議，甚至無法過戶。

 

4、了解房子的土地性質(zhì)

了解房子是否為住宅用地，是否為劃撥性質(zhì)的房子，如果是劃撥性質(zhì)的，費用成本將比較高，最后購買成本甚至可能高于市場上的其他房子。

5、調(diào)查房子的稅費

拍賣房的稅費一般都由買家支付，而房子是否為個人所有、是否“滿五唯一”都會影響買家繳納的稅費。若房子是住宅，買家名下已有房產(chǎn)，買家需承擔3%的契稅;若房子不滿五或不唯一，買家還需要繳納3%的個人所得稅以及增值稅。

若房子是公司所有，買家還需繳納土地增值稅，少則幾萬，多則幾百萬甚至幾千萬。如一套價值300萬的房子，為公司持有，登記總價為10萬;拍賣后成交總價為300萬，與登記價相差290萬，則需按照差額的60%來收取土地增值稅，即174萬。加上其他的成本，花的資金可能比買市場上的其他房子多，而且流程相對復雜。

 

6、調(diào)查房子是否存在租約

“買賣不破租賃”，如果房子存在租約，即使被執(zhí)行拍賣，新業(yè)主也不能單方面解除租約。若房子只是存在短期租賃且不存在預付房租的可以考慮。但原業(yè)主利用“買賣不破租賃”，惡意簽訂長租期的并不少見。如果房子存在10年以上長租且已經(jīng)預付租金的，存在惡意租賃的可能，建議不要考慮，以免只買到一本房產(chǎn)證，房子卻無法入住。

7、調(diào)查上次交易的情況

主要留意交易價格及方式，如果房子是贈送的可能會存在巨額稅費。

8、調(diào)查水電物業(yè)欠費情況

這些費用如果存在欠繳的情況，都由買家承擔，這將影響房子的購買成本。

 

9、調(diào)查房子是否騰空

如果房子還有人居住，要調(diào)查居住者與原業(yè)主的關系，并向法院確認是否包清場。現(xiàn)實中拍賣房被惡意霸占，清場難的案例并不少見，即使后來法院強制騰空，也要耗費買家一定的時間和精力周旋。另外，實地看房，對比房屋價值，以確定心理預期，避免盲目叫價也很重要。

法拍房數(shù)量增加，里面必然有不錯的房源值得去競拍。但是法拍房是“撿漏”與“風險”并存的產(chǎn)物，如果決定要買，建議不要個人去操作，最好找專業(yè)的擔保公司合作，以規(guī)避風險。

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