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若首付貸全面叫停 房產中介利潤將損失多少？
發表于 2017年12月18日 瀏覽：
此前，各家房地產B2C平臺，如搜房、鏈家、平安好房等，都推出了首付貸產品，這些產品在過去一段時間，給公司帶來一定收益。如果首付貸叫停，這些已經涉足首付貸的經營將因此損失多少利潤？
金融業務毛利率可達六成
東方證券房地產分析師竺勁表示，首付貸、過橋貸等產品的核心是客戶周轉，這些貸款時間通常較短，月息是1.5%~2%，但其本身并不是長期貸款，客戶只是做了資金過橋，代理公司實際上只是收取了手續費。這塊業務，即使中介公司不做也有其他金融公司會參與其中。
房地產代理公司對于貸款等金融業務基本都有涉獵，以世聯行為例，根據其財報顯示，2015年金融服務全年放貸共計32209筆，放貸金額合計29.9億元，同比增長58.45%，其中主營業務家圓云貸同比增長69.54%。
從世聯行 新的收入構成來看：房地產代理業務占比58.5%，資產管理服務占比17%，互聯網+業務占比15.5%，金融服務業務占比9%。金融服務業務實現毛利2.64億元，同比增長28.90%，但由于加大了業務拓展力度、風控力度以及新產品的調研和設計投入，同時融資規模放大增加了資金成本，使得毛利率從上年同期的76.03%下降到本期的62.62%，依舊保持在較高水平。
世聯行財報顯示，2015年其主營業務收入47.11億，小貸業務全年為世聯行貢獻了4.14億元左右的收入，占世聯行年總收入的9%左右，如果按小貸30%左右的利潤率算，小貸的利潤將在1.25億元上下。
竺勁表示，之所以有這么高的利潤，主要是由于其本身是自有資金在放貸，因此成本低利潤高。
據了解，世聯行是通過銀行、定向金融工具、資產轉讓等渠道獲得資金，這里面除了世聯小貸的自有資金之外，還有銀行融資、股東借款和通過貸款資產證券化獲得的資金。
目前，世聯行云貸業務利差是由這三部分資金來源的動態比例，以及金融市場的情況決定，處于不斷變化狀態。
今年2月，世聯行公告，擬9.98元/股非公開發行不超過100200400股，募集資金總額不超過10億元用于增資世聯小貸項目。
資金來源各不同
在全行業，類似世聯行這樣，能夠取得高毛利的經營并不多。
目前，世聯行可以通過定增的方式進行股權融資。但其他非上市中介代理公司獲得資金的渠道基本都是通過擔保、貸款和抵押等多種方式融資，成本要高得多。
竺勁表示，小貸公司的杠桿比例在1∶1到1∶2之間，而銀行的貸款利率9%，如果是1∶2，成本就在7%，如果是1∶1，成本就是4.5%左右，而小貸公司有自有資金。大部分中介都是以自有資金為主。
第二類是P2P公司，P2P是向社會投資人募集資金，因此P2P理財投資人有資金回報率的要求，行業平均成本在11%左右，而這還沒有考慮P2P的推廣成本和日常運營費用。
P2P是一個連接投資人和借款人的平臺，收取的是服務費，一般在這筆貸款資金的1.5%左右。
網貸之家CEO石鵬峰表示，首付貸的資金來自地產商、地產中介，或者來自P2P平臺、小貸公司，和房產類相關的P2P平臺是一個類型，P2P行業里，借款人需要承擔的利率是20%~24%，相對于銀行是比較高的，跟房地產相關的借貸利率是18%~24%。
中介行業利潤將受沖擊
如果這些業務被叫停，中介究竟會有多大的損失？畢竟，金融業務對新興經營來說是主營業務，但對于傳統中介來說，還是以傳統居間業務為主，有影響，但不至于傷筋動骨。
此前，外界普遍質疑某中介公司挪用金融業務收入為其處于起步期的各子公司輸血。說的通俗點，就是收取A客戶放在自己平臺上的房款及B客戶放在P2P產品中的錢，對外放高利貸給急需資金用來贖樓的C業主，并收取1.5%左右的月利息。整個過程，中介公司沒有用自己的一分錢，卻實現了巨額收益。擴張造成的成本負擔很大，股權融資是用于擴張和平臺建設。
石鵬峰表示，一般而言，P2P平臺的利潤率在10%左右，因此，一旦沒了這部分資金來源，傳統中介代理公司就無法支撐線上平臺建設和線下門店擴張的成本，這也將對經營利潤造成很大影響。
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業內人士指出，首付貸不是說想干就能干。中介公司的市場占有率要高，在這個基礎上可以通過一定手段讓客戶使用它們的理財產品，達到規模效益。
竺勁舉了個例子，以鏈家為例，其金融業務對居間業務的幫助很大，一旦金融產品受限勢必影響其主營業務，加之鏈家在上海1300多家門店數來看，竺勁表示，鏈家的門店數在1000間以下能保本，再往上增加門店數，恐怕難以支撐，此外，從全國來看，經紀人傭金在提高，如果金融業務利潤下降，公司整體盈利也會受影響。
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