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限購若放松,廣州房價將漲20%?
發表于 2017年12月18日 瀏覽：
對于目前市場上出現的一部分樓盤的“漲勢”,業內人士分析認為,新政未落地,樓盤漲價多停留在宣傳和刻意營造緊張感的階段。但是一旦限購放松的細則頒布,廣州房價上漲幾成定局。
發展商加緊出貨想法未變
廣州一位開發商內部人士向記者表示,在限購松綁的消息傳出前,項目已經對調整價格有所醞釀,但是加緊出貨的初衷并沒有改變,只不過以前是降價出貨,現在希望能以一個比較理想的價格出貨。在他看來,市場上的漲價更像是噱頭。
中原地產廣州項目部總經理黃韜表示,從目前中原代理的樓盤情況看,并未有樓盤做出實質性的漲價,但是有顯露漲價的意圖。他認為,新政未落地,開發商就要漲價未免操之過急。
合富輝煌市場首席分析師黎文江也直言,如果樓盤封盤不賣,在躁動的市場下,不排除起到相反的效果,將原本到手的客戶拱手相讓。而且開發商有此行為,政府一旦感覺到太強烈房價上漲的苗頭,不排除導致原本要落地的政策 終難以落地。
今年廣州補漲幾率大
早在春節前,眾多業內人士就預判今年政策將進一步寬松化,但是一個月之內政策接連落地的頻率仍然超出了不少人的預期。中原地產廣州項目部總經理黃韜表示,從去年市場翹尾的趨勢看,如果今年的政策保持穩中有松,在不涉及限購放寬的情況下,預計廣州樓價的整體漲幅將達到10%左右。因此,在現階段下,如果限購政策松動,全市的漲幅將可能達到20%。一旦超過20%,市場顯然已經顯露過熱的嫌疑。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文也表示,廣州在一線城市中是房價滯漲 明顯的一個,今年補漲的幾率非常大,預計整體漲幅將達到15%,個別區域的漲幅將達到20%以上。如果限購放松,不需要太長時間就可看到廣州的均價沖高至2萬元/平方米。而黎文江認為,按照GDP和人均收入增長的幅度,每年的房價增長合理空間應該在10%左右,今年預計有多個中心區產品入市,對結構性拉升房價有很大的壓力。如果限購放松一旦觸及大戶型產品,也可能令中心區的產品成交放量,從而進一步推升均價的結構性上漲。但是,整體而言,今年的房價漲幅應該在20%以內。
觀 點
花都、南沙放松限購可能性較大
按照“廣州應適時調整執行住房限購政策的行政區域范圍”的指令,廣州 有可能采取怎樣的方式調整限購區域范圍?這一話題近日在業內熱議開來。業內人士一致表示,庫存大的郊區有條件地放松現有的限購政策可能性 大。同時,由于廣州結構性庫存的問題也比較突出,尤其是價格高企的市中心,限購松綁從這方面著手也存在一定的可能性。
花都
庫存重災區 限購松綁樓價也難漲
據網易房產監控陽光家緣數據顯示,2015年,花都共網簽商品房住宅13281套,雖然比2014年大幅增加了5000多套,該區庫存量仍然高居全市榜首。
據克而瑞截至2016年2月份的統計數據,廣州商品住宅庫存量為811萬平方米,去化周期僅為7.7個月,甚至低于北京和深圳的去化周期。而從各區庫存情況看,花都庫存壓力 大,截至2015年底,該區庫存量超過200萬平方米,去化周期為15個月。據記者不完全統計,花都全區在售樓盤超過60個。
合富輝煌市場首席分析師黎文江用“庫存重災區”來形容花都,在他看來,花都解限非常有必要。花都因為供應量大,產品參差不齊,加上缺乏產業帶動以及交通阻礙,導致去化率一直處于全市較低的水平。今年該區將增加數個超過20萬平方米的大型社區,如果按照現有的政策,庫存壓力或長期無法得到緩解。而短期內該區產業引進和交通進程預計難有明顯改善,甚至可以考慮放開第三套購房資格。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文也表示,花都限購可以有較大程度的松動,即便如此,也不會對該區的售價造成大的影響。
南沙
若放開限購樓價必然上漲
除了花都,南沙也被認為是本輪限購放松的一大熱門區域。南沙樓市同樣因為大量的供應量,庫存去化周期緊隨在花都之后。截至2015年年末,南沙庫存量也達到131萬平方米,去化周期為12個月。
除了供應量大,有著國家級新區和廣東自貿區光環的南沙一直面臨著居住人口缺乏的難題。“按照廣州人口引進的規劃,東部和南部都是未來承接廣州人口的重點區域,適當的政策傾斜對南沙聚集人口顯然有好處。“黎文江指出。
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不過南沙自廣東自貿區獲批后,區域樓市已經在去年異軍突起。網易房產監控陽光家緣數據顯示,2015年全年,南沙商品房住宅共網簽13297套,比2014年的6712套大漲98.1%,成交量在全市排行榜中位居第二;區域全年成交均價10659元/平方米,同比(2014年全年10493元/平方米)上漲1.6%。除了住宅之外,南沙公寓和寫字樓市場更為火爆,一部分的投資資金已經進入南沙市場,除了商用物業之外,一些地段占優勢的住宅性項目也被當成投資物業持有。
不少業內人士認為,南沙一旦限購有所松動,區域均價隨之上漲在所難免。市民張小姐就表示,其個人不太支持南沙放開限購,一旦限購放開,擔心將產生樓價泡沫,屆時更難吸引自住型買家前往置業。對此,黎文江認為,要防止市場過熱,樓價過快上漲,在具體的限購措施上應該做好有針對性的安排。有業內人士建議,對外籍人士購房數量上進行嚴格限制,并且要求戶籍外人士購房需提供就業證明等,從而減少住宅的投資幾率。而趙卓文認為,南沙目前的配套和交通正在推進,這將為未來南沙樓價提供支撐,因此,適當地放寬購房門檻,允許區域合理地上漲,還是理性的。
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