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我國(guó)房市逐步由“新房市場(chǎng)”過(guò)渡到“存量房市場(chǎng)”，換句話說(shuō)，大多城市的二手房交易量逐步上升，一線大城市二手房交易量甚至與新房交易量平分秋色。主要原因在于，二手房存量基數(shù)越來(lái)越大，加之可供開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，各城進(jìn)入“存量房”時(shí)代只是時(shí)間早晚而已。

當(dāng)然，就目前來(lái)說(shuō)，我們大多數(shù)城市還是以“新房市場(chǎng)”為主，畢竟發(fā)展水平相比一線城市要滯后一些。在談到具體買(mǎi)房時(shí)，很多人在新房和二手房的選擇上猶豫不決。買(mǎi)房子，新房和二手房如何選?內(nèi)行人：明白二者的區(qū)別就懂了!

 

區(qū)別一：出售前提

開(kāi)發(fā)商要想把新房賣(mài)給購(gòu)房者的前提是，具備齊全的證件，即“五證二書(shū)”。包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證) 、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

而二手房轉(zhuǎn)手的前提是，原業(yè)主取得房子的不動(dòng)產(chǎn)證，并且房子貸款已結(jié)清。如果購(gòu)買(mǎi)的是貸款未結(jié)清的房產(chǎn)會(huì)涉及到贖樓或轉(zhuǎn)按揭的環(huán)節(jié)，若沒(méi)有專業(yè)的擔(dān)保公司協(xié)助，買(mǎi)家容易因隱藏的風(fēng)險(xiǎn)造成損失。

 

區(qū)別二：貸款額度和年限

在辦理按揭貸款時(shí)，如果購(gòu)房者的貸款資質(zhì)符合銀行的要求，一般按揭貸款的額度為房產(chǎn)價(jià)值的7成，但二手房的首付款可能遠(yuǎn)高于新房。我們舉例說(shuō)明：比如，新房和二手房的價(jià)格都是100萬(wàn)，新房的貸款額度是70萬(wàn)，首付款就是100萬(wàn)—70萬(wàn)=30萬(wàn);而二手房在辦理銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)讓評(píng)估公司對(duì)房子價(jià)值重新進(jìn)行評(píng)估以確定貸款額度。買(mǎi)賣(mài)雙方約定100萬(wàn)的房子，評(píng)估價(jià)可能為80萬(wàn)，貸款額度是評(píng)估價(jià)的7成也就是56萬(wàn)，100萬(wàn)—56萬(wàn)=44萬(wàn)，首付款就是44萬(wàn)。同樣價(jià)值100萬(wàn)的房子，新房和二手房的首付款和貸款額度存在不小差距，這對(duì)于資金有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不容忽視的問(wèn)題。

此外，新房和二手房的貸款年限也有區(qū)別，樓齡大的房子貸款年限通常比較短，如果購(gòu)房者的年齡都是28歲，買(mǎi)新房最長(zhǎng)可以貸30年，買(mǎi)樓齡大的二手房可能就只能貸15年。

 

區(qū)別三：買(mǎi)房費(fèi)用

買(mǎi)新房要繳納的費(fèi)用主要有契稅、維修基金、一年的物業(yè)費(fèi)等。而二手房，除了可能涉及贖樓費(fèi)外，還要繳納各種稅費(fèi)。

1、未滿2年的房子：要繳納契稅、增值稅、個(gè)稅、中介費(fèi)等;

2、滿2年的房子：要繳納契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)等;

3、滿五唯一的房子：要繳納契稅、中介費(fèi)。

這些費(fèi)用通常由買(mǎi)家承擔(dān)，經(jīng)過(guò)對(duì)比，買(mǎi)新房要交的費(fèi)用比二手房低。

 

區(qū)別四：流程

買(mǎi)新房，購(gòu)房者直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交易，不管是全款支付還是按揭貸款，流程都比較簡(jiǎn)單，無(wú)需辦理過(guò)戶等手續(xù)，在繳納房款和相關(guān)費(fèi)用或辦理貸款后，跟進(jìn)開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證即可。

而二手房，如果有貸款未結(jié)清，還要辦理贖樓、解押、過(guò)戶、購(gòu)房者辦理房產(chǎn)抵押貸款等手續(xù)，不僅手續(xù)繁瑣，還容易隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

區(qū)別五：房齡

房齡是房屋竣工之日開(kāi)始算起，因此，新房的房齡比較小，而二手房尤其是一些老舊二手房，房齡比較老。老舊的二手房設(shè)計(jì)、配套都無(wú)法與新房媲美，二者的居住適合度存在較大差異。

區(qū)別六：交房周期

新房以期房為主，交房周期長(zhǎng)，存在“貨不對(duì)版”或爛尾風(fēng)險(xiǎn);二手房多是現(xiàn)房，購(gòu)房者對(duì)房子的狀況心里有數(shù)，交房快。

 

區(qū)別七：存在的風(fēng)險(xiǎn)

新房主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有延期交房、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、樓盤(pán)爛尾、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。二手房的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房屋本身、中介、業(yè)主，常見(jiàn)的有房子是兇宅、產(chǎn)權(quán)不清晰、房子存在抵押、中介操作不規(guī)范、用購(gòu)房款結(jié)清原貸款后房產(chǎn)被查封、業(yè)主一房二賣(mài)等。

內(nèi)行人表示，綜合二者的區(qū)別后可以看出新房其實(shí)更具優(yōu)勢(shì)，所以購(gòu)買(mǎi)房子建議選擇新房，畢竟二手房的房齡通常都比較大，小區(qū)內(nèi)的配套、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和房子的戶型等都不如新房，而且在大城市二手房的價(jià)格其實(shí)并沒(méi)有比新房低多少。
 

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