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　　有人看到這個標題可能嗤之以鼻，為什么要提前規劃流水?需要資金時，我房子做抵押就可以了，又不是信用貸款?提前規劃是不是多此一舉了?

　　立德擔保在為客戶辦理房產抵押貸款時發現，不少客戶因為流水少、流水不規范導致銀行貸款無法批復，或者找不到合適的產品，只能選擇更高的利息。

　　對于上班族，銀行主要會看工資卡流水、租金流水、其他固定進賬流水;同時銀行流水中體現出的家庭(一般指夫妻雙方)月收入，需是房貸月供的2倍以上。個體戶或者公司申請，銀行主要會查看企業戶進賬流水，法人或者股東個人賬戶進賬流水，少量銀行認可財務個人賬戶流水;銀行流水中要求能體現出每月固定時間有較為穩定的入賬;一般要求年流水至少兩倍覆蓋貸款金額。

　　本篇文章重點講解，如何在辦理房產抵押貸款前做好銀行流水規劃!

　　首先，我們按照銀行對流水的認可度，把流水大致分為四個類：

　　一類流水(認可度較高)：稅后打卡工資流水(包含公司匯入的獎金流水)，一般顯示為代發工資、工資等。

　　二類流水(相對認可)：個人固定轉賬收入，如固定時間、固定金額通過柜面、網銀轉賬方式進賬部分銀行也可認同。

　　三類流水(作為企業客戶主要收入的認定)：對公進賬流水

　　四類流水(視情況認可)：個人賬戶無規律入賬流水。

　　一類流水銀行認可度極高，但因為扣稅等原因，一般非全部收入，打造成本較高。二類流水由于成本較低，個人發揮空間較大。三類流水主要針對小微企業客戶，中大型企業由于流水量較大，多數都能符合要求。四等流水主要是一些平時非固定沒有規律的進賬。

　　對于上班族，銀行主要認可的是一類流水、二類流水、少量銀行認可四類流水;對于企業客戶，銀行主要認可三等流水與認可小部分四類流水。

　　其次，打造前需要做好以下準備工作

　　1、個人準備好一張新開銀行卡并且開通網銀、手機銀行，個人建議開通中信，原因是ZX銀行流水會隱藏匯入者姓名與卡號(多數人都知道)。

　　2、公司可開立新的一般戶，或者在原有公司戶進行走賬，并且開通網銀(當然，新開一般戶更加保險)。

　　第三、開始打造二類流水與三類流水。

　　1、固定進賬工資流水(所謂的避稅工資)：匯款時需要在備注中寫明工資或者勞務費，每月固定時間匯入，遇到節假日可提前或者延后。

　　2、租金收入：租金收入流水，一般首月為付三押一，后期每季度打款，時間上不一定需要固定某天，只要付款當月匯入即可。

　　3、企業流水主要是公司與公司之間的往來，需要有同是幾個企業的朋友一起轉賬，匯款的備注， 好是貨款或者往來款，通過其他賬戶再退回款項成一個循環。

　　企業法人與股東個人賬戶也可適量大額進賬，備注名稱同上。

　　第四、打造流水時有哪些需要注意的?

　　1.租金收入：需匹配租賃合同上的金額，匯款時間前后不要相差太久。

　　2.其他固定的轉賬收入，如各項補貼款、報銷款、季度獎、年終獎等，根據各行業調整，可由公司私人賬戶轉賬或看不出轉賬方，同時需避免本人或直系親屬賬戶轉賬。

　　3.避免當天存取。當天或隔天存取的同樣金額，銀行基本上完全剔除，還可能被銀行定為故意走賬流水。

　　4.結息。很多銀行工作人員審查流水沒辦法一筆筆計算，所以有個討巧的方法就是看結息日的金額。每季度的21號為銀行結息日，根據前一季度賬戶余額結算。

　　5.多存少取、保持較高的賬戶余額(需用款是可集中提取)，并且余額不能為0。

　　6.準備一份銀行認可的流水，流水至少為6個月， 好是一年時間。

　　7.不建議做一份假流水。現在銀行基本都會去驗證真偽，驗證方法很多，如柜面再拉取一份對比，網銀下載Excel表格比對、電話銀行、結息統計等，可能僥幸逃過一劫，但如被查出，可能會進入銀行征信逾期名單體系。

　　第五、辦理房產抵押貸款的金額與流水的比例多少合適呢?

　　舉例：

　　如果銀行抵押貸款金額為100萬，20年等額本息，以呆呆能做的較為優惠的年利率5.7%來算，月還款金額約為6993元。

　　按照銀行認可兩倍左右覆蓋，至少需要14000元左右。

　　如有其他的負債，需根據負債情況來調整銀行流水

　　負債計算：

　　信用貸款、房產抵押貸款、按揭貸款、汽車貸款類負債一般直接認可月還款金額;

　　信用卡類負債多數銀行直接認可已消費金額的10%;

　　如負債1萬元，那流水 好準備2萬或以上流水。

　　建議，如有能力，盡可能在辦理房產抵押貸款前，優先結清信用卡類負債。

　　此外，拉銀行流水賬單與拉征信記錄不同，流水可以隨時打印，不影響貸款。

　　企業客戶舉例：

　　客戶房產總價1000萬， 高額申請700萬抵押貸款，客戶年度公司走賬中的，可被銀行認可的流水至少需要達到1400萬以上。

　　 后、流水的作用主要是向銀行證明你有穩定持續的還款能力，而這個還款能力除抵押物本身以外， 直觀的就體現在流水上。規劃流水跟上一篇規劃征信一樣，是長期累積的過程，但真正需要貸款時將會發揮巨大的作用。

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