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　　近日，有市民告訴記者，自己在購買二手房的時候，遭遇“贖樓”的難題。房主提出，自己的房子用于貸款抵押了，房產(chǎn)證抵押在銀行。購房者要首先支付一定的資金，將房產(chǎn)證從銀行里“贖”出來，然后雙方再進(jìn)行過戶。

　　該市民擔(dān)心，自己出錢幫房主“贖房”，資金會不會有危險呢?這種交易是否存在問題呢?自己應(yīng)該如何保障自身的權(quán)益呢?

　　二手房交易約八成需要“贖樓”

　　市民林先生在東平購買了一套二手房，在過戶之前，被要求先出幾萬元幫房主“贖”出房子，而后雙方再交易。林先生當(dāng)時了解到這樣進(jìn)行交易的話，自己要承擔(dān)一定風(fēng)險。他同時了解到引入擔(dān)保公司的話，風(fēng)險可以有效規(guī)避。但考慮到“贖房錢”的數(shù)目不是特別巨大，而且擔(dān)保費用較高，大約要幾千元，所以林先生選擇冒險，直接現(xiàn)金贖房，幸好沒有遇到意外，雙方順利交易。林先生說，自己是拿幾萬元去冒險，如果“贖樓”費用是幾十萬的話，擔(dān)保費用肯定也高，那他真就不知道如何是好了。

　　在惠州的二手房交易中，“贖樓”是很普遍的現(xiàn)象。隆塬地產(chǎn)趙正群總監(jiān)告訴記者，在惠州二手房交易中，大約八成涉及到“贖樓”。這主要是因為賣家大多是缺錢，所以才會考慮賣房來獲取資金。在賣家無力“贖樓”的情況下，只能提前由買家代付，但這樣買家就要承擔(dān)一定的風(fēng)險。

　　“贖樓”有風(fēng)險 擔(dān)保費用高

　　拿自己的錢幫別人“贖樓”，一旦交易中出現(xiàn)點問題，購房人可能就血本無歸了。

　　廣東衡仁律師事務(wù)所韋世州律師告訴記者，“贖樓”涉及的風(fēng)險很多，其中有兩種比較常見。有些賣家有其他欠款未還，房產(chǎn)證被贖回后，其他債權(quán)人可以起訴到法院并要求法院查封凍結(jié)該房屋，那該房屋就可能被查封。特別是過戶的幾天時間，屬于被司法機關(guān)查封風(fēng)險 高的時間段。其次，買方為賣方贖樓回來了，有些業(yè)主又出售給其他人，而且過戶了，買方將遭受很大損失;此外，業(yè)主遲遲拖延，等待升價，也是潛藏的危險。

　　隆塬地產(chǎn)趙正群總監(jiān)也表示，因為不知道賣房的征信記錄與個人債務(wù)情況，想要規(guī)避風(fēng)險， 保險的手段就是引入擔(dān)保公司，他們在銷售時也會給出客戶這樣的建議。

　　但據(jù)記者了解，擔(dān)保公司的收費較高，買家規(guī)避風(fēng)險的同時要付出一筆不菲的費用。例如30萬元的擔(dān)保費就需要大概6000元。此外，擔(dān)保公司是否正規(guī)，引入擔(dān)保公司的各種手續(xù)、材料，擔(dān)保公司 后是否愿意擔(dān)保都是買方需要發(fā)愁的問題。

　　在網(wǎng)上，“贖樓”是否需要引入擔(dān)保公司也是不少網(wǎng)友熱議的話題。對于該問題，大多數(shù)網(wǎng)友都認(rèn)為應(yīng)該引入擔(dān)保公司規(guī)避風(fēng)險，但有網(wǎng)友提出，自己在“贖房”前，中介并未提及擔(dān)保公司的事情，并質(zhì)疑中介的專業(yè)性。一位自稱中介的網(wǎng)友的回答則多多少少道出了交易中的實際情況：擔(dān)保畢竟是要出費用的，中介公司在操作的過程中不是不想提這個，而是提了后，涉及到費用誰出?作為客戶想買個房，又想中介費打折，又想業(yè)主便宜點賣，又想一點不擔(dān)風(fēng)險，那是不太可能的。很多實操中都會變成中介公司來把控風(fēng)險，客戶幫業(yè)主贖樓，業(yè)主便宜點賣的情況。交易的關(guān)鍵還是看哪個銀行贖樓，怎么把控而已，當(dāng)然這不可能100%沒事。

　　“贖樓”方式 你知多少

　　對于二手房交易存在的“贖房”問題，韋世州律師還總結(jié)了贖樓的幾種方式，并分析了每種方式的風(fēng)險大小。韋律師介紹，二手房贖樓一般是指原借款人(賣方)提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記的行為。現(xiàn)在二手房交易市場上存在以下幾類的贖樓方式。

　　◎現(xiàn)金

　　實踐中有兩種方式：第一種，賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓，辦理提前還款，撤銷抵押登記;第二種，買方直接拿現(xiàn)金替賣方贖樓。第二種方式買方的風(fēng)險較大，因為買方拿現(xiàn)金將賣方的房屋從銀行贖出來后，賣方與銀行之間的借貸關(guān)系就不存在了，抵押登記也撤銷，在這種情況下，賣方可自由處分登記在自己名下的房屋，后續(xù)交易會存在不確定風(fēng)險，而且該房屋也有可能因為賣方的其他個人債權(quán)債務(wù)糾紛被法院等司法機關(guān)查封凍結(jié)，買方面臨“錢房”兩空的風(fēng)險。

　　但是現(xiàn)實中，有些當(dāng)事人為了省去擔(dān)保公司高額的擔(dān)保費，在中介公司和中介人員承諾沒問題的情況下，還是選擇這種方式贖樓，但如果該贖樓方式發(fā)生任何問題，買方的損失將是巨大的，而且買方事后要追究中介公司及中介人員的責(zé)任一般很難，因此不建議采用。買方通過正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓能 大限度化解上述風(fēng)險，或者雙方可以直接在合同中約定由賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓。

　　如果確實要采用這種方式，買方 好能找賣方身邊可信賴的親戚朋友做擔(dān)保人，并簽訂相應(yīng)擔(dān)保協(xié)議，表明如果在贖樓過程中發(fā)生意外情況導(dǎo)致無法成交，擔(dān)保人需要與賣方一起承擔(dān)連帶責(zé)任。由于法律未限制擔(dān)保人數(shù)量，建議在必要時增加多個擔(dān)保人共同擔(dān)保。在選擇擔(dān)保人時，也要注意審核擔(dān)保人的擔(dān)保能力， 好選擇擁有固定工作、收入、財產(chǎn)等方面比較穩(wěn)定的擔(dān)保人。

　　另外，買方還需要與賣方補簽一份協(xié)議，內(nèi)文表明如果由于賣方原因?qū)е陆灰谉o法進(jìn)行，賣方本人需要承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。

　　◎通過擔(dān)保公司

　　實踐中也有兩種方式：第一種，賣方通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，并向擔(dān)保公司支付0.8%—1%的擔(dān)保費用，以及向銀行支付短期贖樓利息，等辦出買方房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭，業(yè)界常稱為“兩筆款贖樓”。

　　第二種，買方通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款，其中只需支付擔(dān)保費，但買方需要提前供樓，業(yè)界常稱為“一筆款贖樓”。

　　因正規(guī)的擔(dān)保公司對于贖樓的每個流程都會嚴(yán)格控制，相對于買方自行拿現(xiàn)金為賣方贖樓的風(fēng)險低。但是該方式中，要買家提前供樓，而且此種方式買家風(fēng)險也還是存在，因為是用買方的貸款去還賣方的錢，如果此時賣方違約不賣或交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，則房屋無法過戶，銀行直接向擔(dān)保公司追討錢款，擔(dān)保公司會向買家追討錢款。因此，買方為規(guī)避該風(fēng)險，可直接在合同約定要求賣方自行找擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓，等賣方贖樓出來后再進(jìn)行過戶登記，由買方支付首期款，辦理貸款按揭手續(xù)。

　　◎通過財務(wù)公司融資

　　有時，如果賣方有多期斷供及其它不良信用，一般的擔(dān)保公司不愿意贖樓，那么則需找一些財務(wù)公司、融資公司直接代付現(xiàn)金融資贖樓，此時相關(guān)費用則比普通的擔(dān)保費更高。其與現(xiàn)金贖樓方式類似，只是不是賣方自有現(xiàn)金，而是通過向財務(wù)公司融資借到現(xiàn)金，再去贖樓。

　　南方日報記者 聶金釗