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小產權房調查

小產權房應該轉正嗎？

若轉正，如何實現？

深圳有何特殊情況及方案？

是否已有小產權房積極變身？

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小產權房應該轉正嗎？

至今無定論。贊成者揪歷史，反對者說隱患

曾有人說小產權房就是城市的“毒瘤”，屬于歷史遺留問題，難以清除，難得解決。一直以來，關于小產權房去留，都是一個備受關注又頗有爭議性的問題。在被貼上“違建”標簽的同時，也有“轉正”的傳聞。 近的“383”改革方案，十八屆三中全會，更是掀起了小產權房轉正的猜測，但11月24日，兩部委共同發文“叫停”小產權房，又給小產權未來增添了幾分憂郁。對于小產權房的未來，到底是否應該“轉正”，不光政府層面“糾結”，而在房地產業界也有著各種不同的觀點。

正方

“凡是反對小產權房的人，都不了解農民”

孟曉蘇 中國經營家協會執行副會長、中房集團理事長、幸福人壽理事長

小產權房起源不是農民搬到城里占了你的地，而是城市發展包圍了農村，因此當然要承認它的合法性。凡是反對小產權房的人，都是不了解農民。“違法”是因為法律不符合情況，但歷史上的違法狀態，要彌補。當年的土地承包制就是違反憲法，但中央用紅頭文件鼓勵農民違法，因為發現為了農民的利益必須突破原先的法律，所以法律是之后修改的。這就是歌德的那句話：生命之樹常綠，而理論往往是灰色的。農民的創造力已經突破了小產權，現在全國有70億平方米，涉及到7000萬戶人口，還非說人家不合法。如果是因為有安全隱患，政府不去驗收，就說它違法，那你去驗收不就完了嗎？政府管理、規劃要延伸過去。

“指望一個研究報告解決，未免太天真”

宋丁 綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任

小產權房問題應該解決，但指望“383”這樣的一個研究報告就能解決，未免太天真了。實際上，無論中央還是地方，多年來都在探尋各種能夠有效化解甚至根治小產權房問題的辦法。至于三中全會公報或決定，根本沒有提到解決小產權房問題，看起來有些關聯的觀點，比如建立城鄉統一的建設用地市場，由于現有農村宅基地和農村公共建設用地地面上多年來出現了不少小產權房，所以，建立這樣一個城鄉統一的建設用地市場，不可避免地會涉及這些小產權房的處理問題。但這只是一種聯想，并不能得出三中全會已經決定要解決小產權房問題的結論。目前看，并沒有任何一點轉正發紅本的信息傳出來，連城市更新的機會都要慢慢來，絕對不可能一朝解決。

PK

反方

“小產權房 主要的是安全問題”

任志強 華遠地產董事長

任志強日前在一場房地產論壇中再次向市場轟出重炮：“小產權房永遠不可能合法化。”他認為，小產權房 大的問題不是產權問題，而是安全問題。小產權房建設出售都是沒有經過質量檢測的，而沒有通過質量驗收的房子，如果出了事，是要有人承擔責任的。并且，允許小產權房合法化，就是允許其他的違法行為合法化，小產權房永遠不可能合法化。

此外，任志強在微博回應稱，小產權房強奸了法律，違反了土地法、規劃法、房地產管理法、人防法、稅法、建設法規、消防法規，以及預售法規、產權登記法規等多項法律法規。

“小產權房若合法是懲罰老實人”

徐楓 美聯物業全國研究中心主任

小產權房是否能轉正并不僅僅是經濟學范疇的問題，還涉及我們法律法規制度的莊嚴性。治大國若烹小鮮，意思就是治理大國要像煮小魚一樣。煮小魚，不能多加攪動，多攪則易爛。中央政府一直強調小產權房是不合法的，如今就因為一些利益關系，讓不合法的東西合法化，法還是法乎？此為其一。其二，如果我們讓小產權房合法了，等于懲罰了之前遵守紀律的老百姓。懲罰老實人，縱容投機派，這樣的制度就更不合理了。

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若轉正，如何實現？

任何“一刀切”的方式都不現實

多年的累積，現在市場中小產權房的規模巨大。相關部門公布的數據顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達37.94萬棟，每天拆10棟，要拆104年。建筑面積 4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。現在，這個數字每天還在漲。而且市場中的各種小產權房參差不齊，單從產品來看，粗制濫造的有，不輸商品房的也有，而從建設的角度，村委集資建房的有，農民自建的有，外來資金投入開發的也有，令小產權房權屬更加復雜化。顯然，任何“一刀切”的方式都不現實。對于一些違建的、存在質量隱患的小產權房當然要拆，但如果對一些建設質量好、經過報建的小產權房也拆除，未免有些浪費。也許小產權房真正入市，能否平抑房價，還存在疑問，但無疑對滿足供需不平衡頗有益處。

補繳地價

今年10月，國務院發展研究中心關于小產權房轉正的提案在三中全會開幕前鬧得沸沸揚揚。其中提及了“允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場”，“小產權房可按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決”等。徐楓指出，要讓小產權房合法，從理論上來說并不難操作：第一步，解決如何悄悄地把農村集體用地從制度上盤活。第二步，讓小產權房的業主補交之前未繳納的土地出讓金等費用。第三步，房管部門查冊、編制。第四步，成立小產權房的產權部門，或劃歸到現有的房管局下，或成立單獨部門。第五步，籌建小產權房的土地出讓金的補繳機制。就這樣，小產權房的市場機制就逐步建立起來了。

征房產稅

孟曉蘇則認為，對于小產權房問題的解決， 簡單的辦法是征房產稅，每年都征稅，不能走補繳土地出讓金的老路。小產權房是永久產權，應該征重一點，可以是國際標準2%，這樣社會心理就平衡了。小產權房合法化后，它的價格會猛漲。它也可以拆了重建，但一定要符合規劃，這樣，小產權房會成為一種新的居住方式，即永久產權。說城市的土地都歸國家所有，這是剝奪農民。征房產稅從小產權房起步比較簡單，土地出讓金現在也收不上來，居民不交，如果繳給政府，原來擁有土地所有權的農民也不樂意，農民會說這土地是他的。如果征稅，兩邊都討好，農民、居民都不違法了，這是多贏的辦法。

城市更新

宋丁指出，像深圳這樣的小產權房的“重災區”，早就實質性地動起來了。尤其是近年來大規模推進的三舊改造和城市更新以及今年以來推進的“工改工”，事實上已經拉開了小產權房解決的序幕。所有在更新地塊上的小產權房，都統一納入了未來更新改造的計劃框架，統一推進問題的解決，并且從實踐中已經摸索出一些辦法和途徑。

不過，在城市更新項目推進中，相關補償一直是城市更新項目難以推進的重要原因之一。中國社科院金融重點實驗室主任劉煜輝則認為，這其中 核心問題不是流轉，而是土地性質管理。土地性質改變，土地價值跳躍式發展，帶來的價值如何分配？說到底，是城市化發展帶來的級差地租。隨著城市化的不斷擴張，原來一些農地成為未來城市化區域，配套、基礎設施也好了， 終土地價值上去了。但這個價值是由整個城市化帶來的，因此按照級差地租，不能收益都給農民。西方國家的做法會是大部分由一些職能部門拿回去，然后再全部惠及人民，這會牽涉到政府職能。

因此，對于城市更新解決小產權房，勢必要先解決級差地租的分配問題，然后通過城市更新來對小產權房進行解決。

轉型為保障房

另外，宋丁還指出，未來小產權房的解決，還可以成片地轉型為保障房。一方面，政府部門需要大量增加保障房，為低收入人群提供住房保障；另一方面，通過轉型保障房，小產權房的“尷尬”也會隨之解決。

對于具體的操作辦法，宋丁認為，為考量社會公平，應首先對市場承受力進行評估；然后通過法律途徑，建立小產權房轉型保障房的機制及實施細則；再由專門的團隊進行查冊、改造； 終根據每棟小產權房的情況，轉型為安居房或者公租房， 終進入保障房市場。

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深圳有何特殊情況及方案？

當前有拆除、收購和補辦手續三種方式

賀倩明，建緯(深圳)律師事務所高級合伙人，有多年小產權房及城市更新研究經驗

南方都市報：深圳的小產權房現狀有何特殊情況以及現行方案有哪些？

賀倩明：深圳在2004年就完成了全市土地國有化轉制。因此在官方的文件里，一直都沒有承認過小產權房，沒有這一提法和概念，只有違法經營性用房和違法私房兩種稱謂。

深圳對小產權房的處理，目前看至少沒有統一的一刀切做法。主要通過三類方法，一是補辦手續，即對符合土地利用規劃、符合土地用途，沒有辦理報建，并且有規定是在一定時間界限之前的，可以通過補繳地價的方式給予“合法化”。二是收購，但目前還比較少，針對有些小區式的小產權房，居住配套比較好的，符合保障房的建設規劃的，就相當于補充了廉租房的供應。三是堅決拆除，比如對占用規劃為道路、公園市政用地的、跨域生態控制線、水源控制線的，就要堅決予以拆除。都是根據產生的不同歷史背景、現狀做不同處理。

南都：將小產權房認定為“違法”、“違建”是否有法律支持？

賀倩明：這是有的。深圳在相關的法律法規對村集體土地的用途、規劃有明確的規定。只有通過報建，符合規劃指標的，才能取得施工許可證。而那些未報建的，沒有取得施工許可證的，就像未婚生子，是屬于“違法”、“違建”。但由于法律法規本身的滯后性，有些建筑物是在《規劃法》出臺之前就存在，這類就很難認定，因此小產權房的情況也比較復雜，不能一刀切。

南都：深圳福永首宗集體土地直接入市，由集體與政府三七分成，這一模式是否釋放小產權房有可能“轉正”？對目前的小產權房處理，您認為有哪些可能性的措施？

賀倩明：這是一種新的模式，不同于以往政府征收，具有探索意義。原來是說，政府給一筆征地款征收土地后，拍賣了100億還是10個億，跟集體組織沒關系，現在地還是在集體經濟組織名下，政府不給征地款，但是允許集體經濟組織轉讓。在集體土地入市時，政府與集體組織對土地出讓金進行協商分成，深圳在全國應該是首創。未來土地入市更可能是兩個通道并存，一種是集體土地直接上市交易，一種是轉為國有土地后出讓。

對已有的小產權房處理，還是應該區別對待，根據不同的歷史、現狀采取不同的措施，但政府在法律條文上，未有統一的規定。小產權房“轉正”不容易，即使轉正也需要付出一定的代價，比如補交土地出讓金、補辦手續等。小產權房即使合法化也可能只有少數符合政府規劃和土地用途管制的會合法化，因為大量的小產權房不符合政府的城市規劃和土地用途管制，這在法律上是一條紅線，難以突破。

南都：那購買了“違建”小產權房的業主是否能有一點保障？

賀倩明：我國《物權法》規定，要取得物權，有四種方式：一是登記；二是法院文書、裁決書、政府行政批文；三是合法繼承；四是合法建造。小產權房若未經報建，那法理上業主是不享有物權的。但實際情況往往比較復雜。一是小產權房也是有投入成本的，而且業主也實際的占有房子。政府在處理時，也要考慮他們投入的資金成本、市場價值。而且有制度設計滯后、缺陷等因素存在，客觀上導致了小產權房的現狀，導致“違法”行為普遍存在，政府要統一拆除也不現實。因此客觀上有制度的原因，也有違法人自身的原因，購買了小產權房的業主也是享有一定權益的。