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　　根據物權法的規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力未經登記不發生效力但法律另有規定的除外”。

　　登記生效主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產生抵押權成立之效力。

　　即登記具有決定不動產物權設立、移轉、變更或者消滅能否生效的效力。債權人和抵押人簽訂了房屋抵押合同而未辦理抵押登記，故不動產抵押權并未設立，債權人自然無權要求對該房屋行使抵押權。

　　物權法規定：設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。”房屋未辦理抵押登記不影響房屋抵押合同的效力。對合同效力與物權效力的區分作出原則規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。

　　登記是針對特權的變動而采取的一種公示方法，是否登記并不影響合同的效力。對于抵押合同的效力，該依據合同法來判斷而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。

　　如果合同具備法律規定的生效要件則應該認為合同關系已經生效當事人應受合同的約束。違約者應該承擔違約責任。

　　綜上，房屋抵押合同為要式合同，該合同并未直接產生抵押權這一擔保物權，而是必須辦理房屋抵押登記后才能設立抵押權，房屋抵押應當到有關主管部門辦理抵押登記，只有這樣抵押權才有效。

　　但未辦理登記并不影響抵押合同的效力。如果抵押合同有效，債權人可依據合同追究對方的違約責任。