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所謂行百步而半九十，過戶作為買房的尾聲，實在是非常關(guān)鍵的一步，只有產(chǎn)權(quán)過完戶房子才真正的屬于你。因此對于過戶問題，我們要格外警惕！那么，什么情況下房子沒辦法過戶呢？采取什么手段規(guī)避風(fēng)險呢？

一、賣家無法提供房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局也是辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。

因此沒有房產(chǎn)證堅決不能買，說的再好聽也不行。除非產(chǎn)權(quán)將來可以辦下來，你低價買買還可以，或者選擇是以租代購，等房產(chǎn)證辦下來，再用租金抵扣購房款。

二、賣房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得全部的共有人同意。一旦有共有人不同意，則買賣無效。即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。過戶時必須要全部的共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了，要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能降低毀約風(fēng)險。

當(dāng)我們遇到共有人未書面同意出售的房屋時，一定不能掉以輕心，因為一旦人家不承認(rèn)要違約，你也只能自認(rèn)倒霉。所以，簽訂合同前一定要查驗產(chǎn)權(quán)證，要求產(chǎn)證上的全部產(chǎn)權(quán)人到場才能簽訂合同。

三、被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。一般情況下房子被查封的原因都是很復(fù)雜的，有惡意的也有無意的，原因有可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但根據(jù)規(guī)定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)等等類似的原因很多，買家常常防不勝防。[立德?lián)幫您忙。

如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。因此簽訂二手房買賣協(xié)議前，和業(yè)主一起到房地產(chǎn)交易中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)房屋沒有其他權(quán)屬糾紛、未被凍結(jié)查，且提前在合同中約定有關(guān)違約責(zé)任。一旦出現(xiàn)合同簽訂之后房子被查封的情況，買房人可以無責(zé)解約。

四、未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，產(chǎn)證不在房主手里，在銀行手里。但是根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過戶。所以，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押，也就是所謂的“贖樓”。[立德?lián)幫您忙。

此外，如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押，所以買房簽合同之前一定要做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，如果房子是抵押房產(chǎn)，要在合同中明確注明：因房產(chǎn)抵押等限制無法過戶的，要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

五、產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)的房產(chǎn)

如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。所以在看房時，就應(yīng)該查看產(chǎn)證房屋是否存在違建，并在簽訂合同時明確違約責(zé)任。如果因為隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶，房東必須賠償相應(yīng)損失。假如一時不慎買到違建二手房，又沒有在合同中明確責(zé)任，整改就只能由買家承擔(dān)了。

六、正在出租的房產(chǎn)

我國法律買賣房屋的原則之一是“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效；而且同等條件下，租戶是有優(yōu)先購買權(quán)的，因此買房時一定要等租戶的租約到期之后再購買，避免后續(xù)麻煩。

除上述情況下之外，導(dǎo)致過戶失敗的原因還有很多，包括但不僅限于：集體土地開發(fā)的房產(chǎn)，偽造房屋產(chǎn)權(quán)人的委托書進(jìn)行出售的房屋；賣房是無民事行為能力人精神病患者，未成年人；拖欠相關(guān)稅費的房產(chǎn)；未上市的“央產(chǎn)房”；業(yè)主死亡；未完成繼承手續(xù)的房產(chǎn)；業(yè)主離婚未辦理析產(chǎn)登記的房產(chǎn)；政策變動突然失去購房資格未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房；集資房未滿3年的動遷房等等。

買房這么重大的事情，一定要小心謹(jǐn)慎，各種情況都要仔細(xì)了解。購房指南建議：假如不差錢的話，還是找一個有信譽的中介比較省心和放心。[立德?lián)幫您忙。