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我國《物權法》明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由于房屋屬于不動產，因此，在房屋買賣中，即使買方按照合同約定交納了購房款，并已住進購買房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續，仍然會承擔一定的法律風險。下面小編就告訴您買房不過戶會有的風險和無法過戶的情形。

一、買房不過戶有什么風險？

風險一：房屋遭惡意出售

當房屋價格波動比較大的時候，有些房屋所有權人會利用買主沒有辦理過戶登記手續的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。

如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通的情形，那么，根據《合同法》第五十二條的規定，房屋的買方可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續履行合同。

如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對房屋登記公示公信原則的信賴，并支付了房屋合理的價格，合法取得了房屋的所有權，那么，買方只能要求房屋所有權人承擔違約責任。

風險二：房屋遇法院查封

在二手房的買賣過程中，有不少房屋所有權人因為有其他債務糾紛，所以擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。

如果在簽訂房屋買賣合同的時候，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效。因此給買方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。

如果房屋被查封的情形出現在辦理房屋過戶手續的過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續的，買方可以請求解除合同并要求房屋所有權人承擔相應的違約責任。

風險三：房屋無權處分

在房屋買賣的實際操作中，房屋所有權人基于節約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關手續。買方在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權限是否包括房屋的處分權。

如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，那么買方與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。

合同無效或撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。雙方均存在過錯的，應當各自承擔相應的責任。[立德擔保]幫您到！

二、哪些情況下買的房子沒辦法過戶？

情況一：未解除抵押的房產

目前房價之高，不少賣家的房子都是以貸款的方式購買的，未還清銀行的房子叫做抵押房。根據規定，必須是無抵押狀態的房子，才能辦理過戶。

因此，購買此類的房子，買家需要先到銀行辦理解押所謂的贖樓。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。

情況二：被有關部門查封的房產

不小心買到被查封的房子有可能無法交易。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。

原因可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權關系，讓法院查封房產使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據規定為家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產。

情況三：賣方未經其他產權人同意出售的房產

如果房子有多個共有產權人，買房一定要征得所有共有人的同意。共有人不同意的，買賣則無效。即使完成了過戶之后產權人追究起來，你也只能退房。

過戶時，必須要所有的共有產權人到場簽字，有人來不了的，要對方提供經過公證的授權書，盡可能的降低毀約風險。

情況四：賣家沒法提供房產證

沒有房產證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產證的房子要承擔很大的風險，權利也沒有保障。

情況五：正在出租的房屋

我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

情況六：產權因為違規搭建被凍結

如果房屋有違建，按照有關規定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。[立德擔保]幫您到！