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去年以來，政府連續加碼租賃市場利好政策，加大對住房租賃市場扶持力度，加上租賃市場的巨大容量，各路資本紛紛加入，長租公寓開始飛速發展，競爭也更加激烈。受益于龐大的流動人口，深圳樓盤長租公寓市場備受矚目，房企連續布局，創業品牌不斷涌現。如今，長租公寓成為“新風口”，市場對深圳長租公寓市場是否又多了一分期待？

1600萬人都在租房，長租公寓市場前景廣闊

深圳是一座有近八成人口租房的移民城市，2015年末常住居民家庭住房自有率為34%，流動人口和年輕人口在這座城市占據的比例遠超全國其他城市。目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人都在租房，全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。不管從租賃人群占比還是租賃房屋占比來看，深圳都是全球住房租賃占比 高的城市之一，粗略估計，深圳租賃市場規模已經超過千億。

統計數據顯示，在深圳租賃市場占據主流地位的有三類：商品房、自建房及長租公寓。其中城中村自建房占比超過五成，成為租賃市場 主要的供應，長租公寓的占比不足10%。深圳長租公寓市場是從2014年開始發展，2015年和2016年進入爆發期。據不完全統計，目前深圳長租公寓運營商已突破100家，擁有運營管理房源約10萬間，這些房源大多來自舊工業區、舊住宅區以及城中村等。而長租公寓的主要目標客群為18到35歲的年輕人，主力戶型以單間、一房為主，整體租金價格在1000-5000元范圍。

政策激勵，長租公寓成新風口

去年7月，深圳市入選全國首批開展住房租賃試點城市。10月發布的《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中，深圳將培育住房租賃市場供應主體，完善公共租賃住房管理，加大租賃住房建設和供應力度，完善住房租賃立法和支持政策，加強住房租賃市場監管。此外,深圳政府將在“十三五”期間為人才提供30萬套住房，是過去5年的3倍多，可見未來長租公寓市場發展前景廣闊。

在租賃建設用地方面，深圳明確恢復了劃撥用地，其產權歸國家機關，用途包括只租不售的人才和保障住房。此前，深圳市已累計出讓4宗自持租賃用地，用地面積達5.45萬平米，規劃建筑面積合計超過25萬平，均由深圳市人才安居集團競得,今年預計還會繼續加大自持租賃用地的出讓力度。

運營模式：集中式與分散式并行發展，各有優劣

目前深圳市的長租公寓市場，集中式與分散式發展都非常迅速。與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓能夠提供社區化的物業服務，管理成本較低。但是在深圳能夠開展長租公寓的集中式物業很少，房源獲取成本很高，并且初期投資大回報期長，盈利點主要來自于增值服務。分散式長租公寓的 大優勢是單套房源獲取成本低，相對于集中式不需要那么大的成本投入，且現金流較穩定，不過難以形成規模效應，盈利點在于租金差。

運營主體：開發商、地產服務商、專業公寓運營商“三足鼎立”

目前深圳長租公寓市場已逐漸形成了以房地產開發商、房地產服務商和創業品牌為主的專業公寓運營商三大陣營，運營機構超過100家，出租房間超10萬間。

圖：長租公寓運營機構優勢分析

政府主導，城中村公寓改造迎來新局面。2017年11月29日，深圳市首個城中村人才公寓改造項目——深圳福田水圍檸盟人才公寓落成。改造區位于深圳中心區的水圍村，規劃面積約8000平方米，共35棟統建農民樓，其中的29棟改造為504間可拎包入住的人才公寓，總建筑面積約15472㎡?；鶞首饨饦藴蕿?5元/月/平，比周邊平均租金低25%左右。

圖：福田水圍村檸盟人才公寓

項目由福田區住建局牽頭，深業集團統一向水圍股份公司承租村民樓，結合青年人才需求量身定制改造和運營方案，村民樓改造后，將出租給福田區政府作為人才公寓使用。水圍檸盟人才公寓是政府、經營與村股份公司對城中村改造的一次成功嘗試，給深圳市城中村改造租賃公寓提供了一個非常好的模板。未來深圳城中村公寓改造會有更大的市場空間，將會吸引更多的機構進入。

運營規模：長租公寓品牌競相擴大市場規模，4家品牌遠期目標100萬間

鏈家自有品牌自如通過整合鏈家渠道、資源，目前已拓房源數量達50萬間，市場份額位居行業第一。經過融資后的自如市場估值也達到200億，而自如未來目標是運營1000萬自如客社區。世聯紅璞目前已經在29個城市布局10萬間租賃住房，遠期目標將實現100萬間的規模。萬科是 先試水長租公寓領域的房地產之一，2016年5月正式推出長租公寓統一品牌“泊寓”，目前已拓房源8萬間，計劃在2018年拓展45萬間，遠期規模也是定在了100萬間。招商蛇口擴張速度相比其他百萬間目標經營更顯得穩扎穩打，但未來目標規模也定在100萬間，目前已拓房源主要來自在售或者自持物業。

表：長租公寓品牌規模及戰略目標

行業痛點：回報周期長、盈利難

存量房時代的到來再加上政策的鼓勵，大量資本涌進租賃市場，長租公寓正當風口。除了創業型的長租公寓品牌，許多地產服務中介、房企紛紛把長租公寓作為轉型的一根“稻草”。租賃市場也越來越被視為房地產“ 后的紅利”。然而需要清醒認識的事實是：長租公寓正面臨回報周期長、盈利困難的局面。

運營長租公寓與開發商銷售商品房相比，回報周期拉長，并且對運營方的運營管理能力要求更高。而地產服務商運營長租公寓獲益方式主要來自于租金差，但統計數據顯示，深圳目前正常住宅的年租金回報率不到2%。蜂擁而入的長租公寓創業者助長了深圳存量物業的價值，物業的獲取成本不斷攀升，激烈的競爭導致深圳長租公寓行業的利潤越來越薄。目前，深圳長租公寓還處于各方勢力搶占市場份額的階段。

2017年是租賃市場的元年，深圳市龐大的租房人群和超過千億的市場容量支撐著深圳市住房租賃市場的發展。在目前長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在積極擴大管理規模，搶占市場份額。但需要注意的是長租公寓目前面臨周期長、利潤低等大問題。總體來看，深圳長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發展向好，各種創新模式不斷涌現。