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二手房交易是一個復雜的過程，需要完成簽訂合同、交付定金、交付首付款、預審貸款手續，交付全部房款、辦理房屋產權過戶等一系列的程序， 終房屋完成產權變更登記才算交易完成。如果在購房人支付完首付款后，辦理過戶之前，房屋被法院查封，導致不能繼續進行產權變更登記，那該怎么辦呢？

一．什么是查封？

查封，是指有權采取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動產、不動產及其他財產權采取的限制處分的行為。

交易房屋被查封就是指在交易過程前或過程中，該房屋被法院等國家機關采取查封，導致該房屋被限制轉讓的情形。

二．常見的九類易導致查封的房屋

1．訴前保全的房屋；

2．交易房屋是違章建筑；

3．產權不明導致的糾紛的房屋；

4．交易房屋一房多賣；

5．交易房屋存在高額抵押；

6．產權人涉及債務糾紛較多；

7．產權人涉及惡意轉移、變賣房產；

8．交易過程中，產權人有違法行為的；

9．執行案件中，暫無履行能力或無其他可供執行財產的。

以上只是實際操作過程中較為常見的易導致查封的房屋，但不僅限于此哦！

三．“簽前查封”與“簽后查封”的風險

1．“簽前查封”的風險

a、購房合同無效

“簽前查封”就是簽署購房合同前房屋被查封。簽約前被查封的房子，盡管簽署了購房合同，也不受法律保護，即為無效合同。

原因：根據《城市房地產管理法》第三十七條：“司法機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。”

b、購房款難追回

如果因業主債務問題導致的房屋查封，那么極有可能購房者提前支付的購房款沒有辦法要回。[立德擔保]幫您忙！

2．“簽后查封”的風險

a、合同無法履行

簽署購房合同之后房屋被查封，盡管購房合同有效，但是被查封后房屋限制轉讓，在房管局也會被標注為“已限制登記”，這時無法繼續履行購房合同，買方只能按照購房合同追究賣方違約責任。

b、房款難追回

房屋購買人簽訂了買賣合同，面臨著已支付的房屋款項無法追回的風險。

四．簽署購房合同后發現房屋被查封該怎么處理？[立德擔保]幫您忙！

賣方：

1．核實房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等。

2．將查封狀況告知購房者，并不再接受購房款。

3．跟查封申請人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財產。

買方：

1．詢問賣方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己首付款幫助賣方解封房屋。

2．如果無法解除查封致使合同無法履行，買方可根據購房合同追究賣方違約責任。

五．對遇“簽后查封”購房者的法律保護

根據《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

1．在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

2．在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

3．已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

4．非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

六．房子“沒房本兒”能被查封嗎？

“無房本”的房屋是可以進行預查封的，待房屋產權證書下發之后，預查封登記轉化為查封登記，且效力等同于查封登記。[立德擔保]幫您忙！